Alugar um imóvel, seja você inquilino ou proprietário locador, baseia-se em uma série de decisões concretas. A escolha do aluguel, a constituição do dossiê, as obrigações regulamentares relacionadas ao diagnóstico energético: cada etapa condiciona o sucesso da locação. Este artigo detalha os pontos que fazem a diferença entre uma locação trabalhosa e uma experiência fluida para ambas as partes.
Passivos térmicos e diagnóstico: o que o locador deve verificar antes de alugar
Desde a entrada em vigor progressiva da lei Climat e résilience, os imóveis classificados como G no diagnóstico de desempenho energético (DPE) estão sujeitos a uma proibição de locação. Os imóveis classificados como F seguirão. Para um proprietário, isso significa que é preciso verificar a classificação DPE antes de qualquer publicação de anúncio.
Leitura recomendada : Dicas e truques naturais para apoiar as mães no dia a dia
O anúncio em si deve exibir a estimativa das despesas energéticas anuais do imóvel. Isso não é um detalhe cosmético: um inquilino atento descartará um imóvel cuja fatura energética estimada pareça muito alta, mesmo que o aluguel pareça atraente.
Você tem um imóvel classificado como E ou D? A margem de manobra permanece confortável. Por outro lado, um imóvel na borda da classe F impõe uma arbitragem: realizar obras de renovação (isolamento, troca de sistema de aquecimento) ou ajustar o aluguel para baixo para compensar o custo energético percebido pelo inquilino. Alguns locadores também optam por mudar para locação mobiliada ou compartilhada para modificar a equação financeira.
Leia também : Dicas e truques para cuidar da sua saúde no dia a dia
Para explorar as locações oferecidas pela Services Immo, basta filtrar por tipo de imóvel e localização para comparar os níveis de aluguel praticados em uma determinada área.
Definir um aluguel coerente em área de controle de aluguéis
Você se pergunta por que alguns anúncios permanecem online por semanas sem encontrar inquilino? Na maioria dos casos, o aluguel exibido está desalinhado em relação ao mercado local.
Nas comunas sujeitas ao controle de aluguéis (Paris e um número crescente de cidades da metrópole do Grande Paris, mas também Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux), o aluguel de referência majorado estabelece um teto. Superá-lo expõe o locador a um recurso do inquilino e a uma obrigação de reembolso do valor excessivo.
Mesmo fora da área de controle, um aluguel muito alto afasta perfis solventes e atrai candidaturas menos sólidas. Um aluguel ligeiramente abaixo da média do bairro gera mais candidaturas, o que permite selecionar um dossiê mais confiável.
Os elementos que justificam um complemento de aluguel
Um complemento de aluguel é permitido apenas se o imóvel apresentar características excepcionais em relação aos bens comparáveis da vizinhança. Alguns exemplos concretos:
- Uma varanda ou um jardim privativo de uma superfície significativa, raro no bairro
- Uma vista desobstruída sobre um monumento ou um espaço verde notável
- Equipamentos de alto padrão (piso de madeira antiga, altura do teto superior à média, serviços de alto nível)
O complemento deve ser mencionado e justificado no contrato. Um inquilino pode contestá-lo nos três primeiros meses após a assinatura.
Garantia Visale e seguro de aluguéis não pagos: garantir sua renda locativa
A questão do fiador continua sendo um dos pontos de atrito mais frequentes. Um candidato a inquilino sem fiador físico costumava ser frequentemente descartado, mesmo com um bom dossiê. A garantia Visale muda essa dinâmica.
Esse dispositivo, promovido pela Action Logement, cobre os aluguéis não pagos e os danos locativos. Ele se aplica a jovens até 30 anos (sem condição de status), bem como a trabalhadores precários com mais de 30 anos. O locador não paga nada: é um serviço gratuito.
A alternativa clássica continua sendo o seguro de aluguéis não pagos (GLI), contratado pelo proprietário. Seu custo representa alguns pontos percentuais do aluguel anual. Geralmente cobre os não pagos, os custos de litígios e, às vezes, os danos.
Visale ou GLI: como escolher
A escolha depende do perfil do inquilino alvo:
- Visale é adequado se o público-alvo for jovem ou no início da carreira, pois amplia o pool de candidatos solventes
- A GLI oferece uma cobertura mais personalizável (valor garantido, duração da cobertura) e funciona independentemente da idade do inquilino, desde que este atenda aos critérios de solvência do segurador
- Acumular Visale e GLI no mesmo contrato é proibido, portanto, é preciso decidir antes da assinatura
Um locador que aceita Visale envia um sinal positivo aos candidatos: mostra que não discrimina com base no tipo de fiador. Esse detalhe pode acelerar a locação.
Contrato de locação: as cláusulas a revisar antes de assinar
O contrato tipo imposto pela lei Alur regula a maioria das menções obrigatórias. Apesar disso, algumas cláusulas merecem uma leitura atenta, tanto do lado do inquilino quanto do lado do locador.
A cláusula de revisão do aluguel deve especificar o índice de referência utilizado (geralmente o índice de referência dos aluguéis, o IRL) e a data de revisão. Sem essa menção, o locador não pode aumentar o aluguel durante o contrato.
A duração do contrato difere conforme o status do imóvel. Um contrato vazio (não mobiliado) dura no mínimo três anos para um locador pessoa física. Um contrato mobiliado dura um ano, reduzido a nove meses para um estudante. O contrato de mobilidade, limitado a dez meses, destina-se a pessoas em formação, estágio ou missão temporária.
Verifique também a distribuição das despesas: provisões sobre despesas com regularização anual, ou taxa fixa de despesas (apenas em mobiliado). A taxa fixa evita as regularizações, mas deve permanecer realista em relação às despesas reais.
O depósito de garantia é limitado a um mês de aluguel sem despesas para um imóvel vazio, dois meses para um mobiliado. Qualquer cláusula que exceda esses limites é considerada não escrita.
Um contrato bem redigido protege ambas as partes e reduz os litígios no final da locação. Reservar um tempo para ler cada cláusula, mesmo aquelas que parecem padrão, evita desentendimentos custosos sobre a devolução do depósito de garantia ou sobre os reparos locativos. O último reflexo útil: manter uma cópia assinada do estado de conservação de entrada, documento que servirá como referência única no momento da saída.