Die Vermietung einer Immobilie, egal ob man Mieter oder Vermieter ist, basiert auf einer Reihe konkreter Entscheidungen. Die Wahl der Miete, die Erstellung der Unterlagen, die gesetzlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Energieeffizienzprüfung: Jeder Schritt beeinflusst den Erfolg der Vermietung. Dieser Artikel beschreibt die Punkte, die den Unterschied zwischen einer mühsamen Vermietung und einer reibungslosen Erfahrung für beide Parteien ausmachen.
Wärmedämmung und Diagnose: Was der Vermieter vor der Vermietung überprüfen muss
Seit dem schrittweisen Inkrafttreten des Klimaschutzgesetzes sind Wohnungen mit der Energieeffizienzbewertung G von einer Vermietung ausgeschlossen. Wohnungen mit der Bewertung F folgen. Für einen Vermieter bedeutet das, dass er die DPE-Klassifizierung vor der Veröffentlichung einer Anzeige überprüfen muss.
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Die Anzeige selbst muss die Schätzung der jährlichen Energiekosten der Wohnung anzeigen. Das ist kein kosmetisches Detail: Ein aufmerksamer Mieter wird eine Immobilie ablehnen, deren geschätzte Energiekosten zu hoch erscheinen, selbst wenn die Miete attraktiv wirkt.
Besitzen Sie eine Wohnung mit der Bewertung E oder D? Der Handlungsspielraum bleibt komfortabel. Eine Wohnung an der Grenze zur Klasse F erfordert jedoch eine Entscheidung: Renovierungsarbeiten (Dämmung, Austausch des Heizsystems) durchführen oder die Miete senken, um die vom Mieter wahrgenommenen Energiekosten auszugleichen. Einige Vermieter entscheiden sich auch dafür, auf möblierte Vermietung oder Wohngemeinschaften umzusteigen, um die finanzielle Gleichung zu ändern.
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Um die von Services Immo angebotenen Vermietungen zu erkunden, genügt es, nach Immobilientyp und Standort zu filtern, um die Mietniveaus in einem bestimmten Gebiet zu vergleichen.
Eine angemessene Miete in einem Mietpreisregulierungsgebiet festlegen
Fragen Sie sich, warum einige Anzeigen wochenlang online bleiben, ohne einen Mieter zu finden? In den meisten Fällen weicht die angegebene Miete vom lokalen Markt ab.
In Gemeinden, die der Mietpreisregulierung unterliegen (Paris und eine wachsende Anzahl von Städten der Metropolregion Grand Paris, aber auch Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux), legt die erhöhte Referenzmiete eine Obergrenze fest. Diese zu überschreiten, setzt den Vermieter einem Rechtsmittel des Mieters und einer Rückzahlungsverpflichtung des überhöhten Betrags aus.
Selbst außerhalb von regulierten Zonen schreckt eine zu hohe Miete solvente Mieter ab und zieht weniger solide Bewerbungen an. Eine Miete, die leicht unter dem Durchschnitt des Viertels liegt, generiert mehr Bewerbungen, was es ermöglicht, ein zuverlässigeres Dossier auszuwählen.
Die Elemente, die einen Mietaufschlag rechtfertigen
Ein Mietaufschlag ist nur zulässig, wenn die Wohnung im Vergleich zu ähnlichen Objekten in der Nachbarschaft außergewöhnliche Merkmale aufweist. Einige konkrete Beispiele:
- Eine Terrasse oder ein privater Garten mit einer signifikanten Fläche, die im Viertel selten ist
- Ein unverbauter Blick auf ein Denkmal oder einen bemerkenswerten Grünraum
- Hochwertige Ausstattungen (alte Parkettböden, überdurchschnittliche Deckenhöhe, hochwertige Dienstleistungen)
Der Aufschlag muss im Mietvertrag erwähnt und begründet werden. Ein Mieter kann ihn in den ersten drei Monaten nach der Unterzeichnung anfechten.
Visale-Garantie und Mietausfallversicherung: Einnahmen aus Vermietungen absichern
Die Frage des Bürgen bleibt einer der häufigsten Streitpunkte. Ein Mietkandidat ohne physischen Bürgen wurde oft ausgeschlossen, selbst mit einem guten Dossier. Die Visale-Garantie ändert diese Dynamik.
Dieses von Action Logement unterstützte System deckt Mietausfälle und Schäden an der Mietwohnung ab. Es betrifft junge Menschen bis 30 Jahre (ohne Statusbedingungen) sowie prekäre Arbeitnehmer über 30 Jahre. Der Vermieter zahlt nichts: Es ist ein kostenloser Service.
Die klassische Alternative bleibt die Mietausfallversicherung (GLI), die vom Eigentümer abgeschlossen wird. Ihre Kosten machen einige Prozentpunkte der jährlichen Miete aus. Sie deckt in der Regel Mietausfälle, Rechtskosten und manchmal Schäden ab.
Visale oder GLI: Wie wählt man?
Die Wahl hängt vom Profil des anvisierten Mieters ab:
- Visale eignet sich gut, wenn die Zielgruppe jung oder am Anfang ihrer Karriere steht, da es den Pool solventer Kandidaten erweitert
- Die GLI bietet eine individuellere Deckung (garantierter Betrag, Dauer der Übernahme) und funktioniert unabhängig vom Alter des Mieters, vorausgesetzt, dieser erfüllt die Bonitätskriterien des Versicherers
- Die Kombination von Visale und GLI im selben Mietvertrag ist verboten, daher muss vor der Unterzeichnung entschieden werden
Ein Vermieter, der Visale akzeptiert, sendet ein positives Signal an die Bewerber: Er zeigt, dass er nicht aufgrund des Bürgentyps diskriminiert. Dieses Detail kann die Vermietung beschleunigen.
Mietvertrag: Die Klauseln, die vor der Unterzeichnung überprüft werden sollten
Der von der Alur-Gesetzgebung vorgeschriebene Standardmietvertrag regelt die meisten obligatorischen Angaben. Dennoch verdienen einige Klauseln eine sorgfältige Durchsicht, sowohl aus Sicht des Mieters als auch des Vermieters.
Die Klausel zur Mietanpassung muss den verwendeten Referenzindex (in der Regel den Index der Mietpreise, den IRL) und das Datum der Anpassung angeben. Ohne diese Angabe kann der Vermieter die Miete während der Mietdauer nicht erhöhen.
Die Dauer des Mietvertrags variiert je nach Status der Wohnung. Ein unmöblierter Mietvertrag dauert mindestens drei Jahre für einen privaten Vermieter. Ein möblierter Mietvertrag dauert ein Jahr, reduziert auf neun Monate für einen Studenten. Der Mobilitätsmietvertrag, der auf zehn Monate beschränkt ist, richtet sich an Personen in Ausbildung, Praktika oder temporären Einsätzen.
Überprüfen Sie auch die Verteilung der Kosten: Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung oder Pauschale (nur bei möblierten Wohnungen). Die Pauschale vermeidet Abrechnungen, muss jedoch realistisch im Verhältnis zu den tatsächlichen Ausgaben bleiben.
Die Kaution ist auf einen Monat Miete ohne Nebenkosten für eine unmöblierte Wohnung und zwei Monate für eine möblierte Wohnung begrenzt. Jede Klausel, die diese Obergrenzen überschreitet, gilt als nicht geschrieben.
Ein gut formulierter Mietvertrag schützt beide Parteien und reduziert Streitigkeiten am Ende der Vermietung. Es ist ratsam, sich die Zeit zu nehmen, jede Klausel zu lesen, selbst die, die standardmäßig erscheinen, um kostspielige Meinungsverschiedenheiten über die Rückzahlung der Kaution oder über Reparaturen zu vermeiden. Der letzte nützliche Reflex: Bewahren Sie eine unterschriebene Kopie des Übergabeprotokolls auf, das als einzigartiger Referenzdokument beim Auszug dient.