Investeren in onroerend goed in Zwitserland, en meer specifiek in de bergstations, houdt in dat men rekening moet houden met een regelgevend kader dat in Europa zijn gelijke niet kent. Tussen de Lex Weber, die het aantal tweede woningen per gemeente plafonneert, de Lex Koller, die de aankopen door niet-ingezetenen beperkt, en een lopende fiscale hervorming met betrekking tot de huurwaarde, hangt de rendabiliteit van een onroerend goed in de bergen evenzeer af van het lokale recht als van de locatie.
Lex Weber en Lex Koller: regelgevende beperkingen op onroerend goed in de Alpen
Twee wetgevende maatregelen structureren de markt van tweede woningen in de Zwitserse Alpen. Hun impact varieert afhankelijk van de gemeente, het kanton en het profiel van de koper.
| Maatregel | Principe | Drempel of quotum | Gevolg voor de investeerder |
|---|---|---|---|
| Lex Weber | Verbod op het creëren van nieuwe tweede woningen boven een drempel per gemeente | 20 % van de woningvoorraad (in aantal en in woonoppervlakte) | In verzadigde toeristische gemeenten is alleen de aankoop van bestaande woningen mogelijk |
| Lex Koller | Beperkt nationaal quotum van vergunningen voor niet-ingezetenen die een vakantiewoning kopen | Quotum verdeeld over kantons, met aanvullende lokale beperkingen (oppervlakte, gebruik, doorverkoop) | Enkele kantons voegen oppervlakteplafonds of doorverkoopclausules toe |
De Lex Weber wordt per gemeente beoordeeld, niet op het niveau van een skigebied. Twee aangrenzende dorpen in hetzelfde skigebied kunnen dus tegengestelde regels hebben. Het is raadzaam om het percentage tweede woningen in een gemeente te controleren voordat men op zoek gaat naar onroerend goed, om tijd te besparen op een markt die gesloten is voor nieuwbouw.
Voor niet-ingezetene kopers vereist de Lex Koller een vergunning waarvan het aantal nationaal is beperkt. Sommige kantons, zoals Genève, gebruiken geen jaarlijkse vergunningen van dit type, wat de aankoop door een buitenlander in bepaalde gebieden praktisch onmogelijk maakt. Gespecialiseerde portals zoals alpine-immobilier.ch maken het mogelijk om onroerend goed te filteren op basis van het juridische profiel van de koper.
Aankoop-renovatie in de Zwitserse Alpen: het regime van oude gebouwen
In gemeenten waar de Lex Weber de nieuwbouw blokkeert, profiteren bestaande woningen van een bijzonder regime dat de berekening van een investering kan wijzigen.
De woningen die al bestonden op 11 maart 2012 kunnen, onder voorwaarden, tot 30 % van hun oorspronkelijke nuttige oppervlakte worden vergroot vanaf 1 oktober 2024. Deze speelruimte maakt de aankoop-renovatie relevanter dan de verwerving van een nieuw project in een verzadigd skigebied.
Concreet kan een oude, bescheiden appartement in een gewild skigebied worden vergroot om de huurwaarde te verhogen, waar een ontwikkelaar helemaal niet zou kunnen bouwen. Het prijsverschil tussen een oude woning die gerenoveerd moet worden en een nieuwe woning (wanneer deze bestaat) houdt zelden rekening met deze mogelijkheid van uitbreiding, wat een asymmetrie creëert die gunstig is voor de goed geïnformeerde koper.
Let op bij renovatie in de alpine zone
- De uitbreiding van 30 % geldt voor de oorspronkelijke nuttige oppervlakte, niet voor de totale oppervlakte van het terrein. Het is belangrijk om de kadastrale plannen en de oppervlakte die bij de oorspronkelijke bouw is opgegeven te controleren.
- Gemeenten kunnen aanvullende architectonische beperkingen opleggen (materialen, hoogte, landschapsintegratie) die de kosten van de werkzaamheden verhogen in vergelijking met een renovatie in de vlakte.
- De wijziging van bestemming (bijvoorbeeld van een hoofdverblijf naar een tweede woning) blijft onderhevig aan toestemming en kan worden geweigerd in gemeenten boven de drempel van 20 %.
Belasting op huurwaarde: een hervorming die de spelregels verandert
Zwitserland belast eigenaren op de huurwaarde van hun onroerend goed, dat wil zeggen de theoretische huur die zij zouden kunnen ontvangen als zij het verhuurden. Dit mechanisme, uniek in Europa, weegt op de netto-rendabiliteit van een investering in de bergen.
Een lopende hervorming voorziet in de afschaffing van deze belasting. Daarentegen zullen de meeste aftrekken met betrekking tot onderhoud en hypotheekrente waarschijnlijk verdwijnen als compensatie. De kantons kunnen ook een specifieke belasting op tweede woningen invoeren.
Voor een investeerder in een skigebied hangt de impact af van het profiel van het onroerend goed:
- Een recent onroerend goed dat weinig onderhoud vereist, zou profiteren van de afschaffing van de huurwaarde, aangezien de verloren aftrekken gering zouden zijn.
- Een oud onroerend goed met hoge renovatiekosten zou het huidige fiscale voordeel van onderhoudaftrekken verliezen, wat de werkelijke kosten van de hierboven beschreven aankoop-renovatie strategie verhoogt.
- Een onroerend goed dat met een hoge hypotheeklast is gefinancierd, zou een hogere belastingdruk ervaren als de aftrek van rente verdwijnt.
Prijs en huur rendement in de Zwitserse alpine stations
De prijzen van residentieel onroerend goed in Zwitserland hebben de afgelopen jaren een gematigde jaarlijkse groei gekend, met sterkere stijgingen in de stedelijke centra dan in de bergstations. De huurvraag blijft sterk in toeristische gebieden, aangedreven door seizoensverhuur.
Het bruto rendement van een appartement in een skigebied hangt sterk af van de seizoensgebonden bezettingsgraad. Een woning dicht bij de pistes en met meerdere kamers (drie of meer) verhuurt aanzienlijk beter dan een afgelegen studio. De locatie ten opzichte van de skiliften blijft de belangrijkste factor voor huur rendement.
Wat de prijzen niet zeggen
De prijs per vierkante meter die in een station zoals Verbier of Courchevel aan de Zwitserse kant wordt weergegeven, weerspiegelt niet de terugkerende kosten: onderhoud van gemeenschappelijke delen op hoogte, verzekering tegen natuurrisico’s, beheerskosten voor seizoensverhuur. Deze posten kunnen een aanzienlijk deel van de bruto huur die wordt ontvangen vertegenwoordigen.
De kantonale regelgeving met betrekking tot kortetermijnverhuur evolueert ook snel. Sommige gemeenten leggen nu beperkingen op aan het aantal nachten dat per jaar kan worden verhuurd of vereisen een specifieke registratie, wat het verwachte rendement van een toeristische verhuurstrategie kan verminderen.
De Zwitserse alpine vastgoedmarkt beloont investeerders die zowel het juridische kader als de lokale markt beheersen. Een onroerend goed dat voldoet aan de Lex Weber, in aanmerking komt voor de uitbreiding van 30 % en gelegen is in een gemeente waarvan het kanton nog Lex Koller vergunningen toekent cumuleert de gunstige voorwaarden. De hervorming van de huurwaarde, afhankelijk van de timing van de goedkeuring, zal de kaarten opnieuw schudden tussen nieuwe en oude onroerende goederen, tussen sterk gefinancierde eigenaren en eigen vermogen kopers.
