In der Schweiz in Immobilien zu investieren, und genauer gesagt in den alpinen Skigebieten, erfordert die Berücksichtigung eines regulatorischen Rahmens, der in Europa seinesgleichen sucht. Zwischen der Lex Weber, die die Anzahl der Zweitwohnungen von Gemeinde zu Gemeinde begrenzt, der Lex Koller, die den Kauf durch Nichtansässige kontingentiert, und einer laufenden Steuerreform zur Mietwertbesteuerung hängt die Rentabilität einer Immobilie in den Bergen ebenso vom lokalen Recht wie von der Lage ab.
Lex Weber und Lex Koller: Regulatorische Einschränkungen für alpine Immobilien
Zwei gesetzliche Regelungen strukturieren den Markt für Zweitwohnungen in den Schweizer Alpen. Ihre Auswirkungen variieren je nach Gemeinde, Kanton und Käuferprofil.
| Regelung | Prinzip | Schwelle oder Kontingent | Folge für den Investor |
|---|---|---|---|
| Lex Weber | Verbot, neue Zweitwohnungen über eine Schwelle pro Gemeinde zu schaffen | 20 % des Wohnungsbestands (in Anzahl und Wohnfläche) | In gesättigten Tourismusgemeinden bleibt nur der Kauf von Bestandsimmobilien möglich |
| Lex Koller | Begrenztes nationales Kontingent an Genehmigungen für Nichtansässige, die eine Ferienwohnung kaufen | Kontingent, das auf die Kantone verteilt wird, mit zusätzlichen lokalen Einschränkungen (Fläche, Nutzung, Wiederverkauf) | Einige Kantone fügen Flächenobergrenzen oder Wiederverkaufsbedingungen hinzu |
Die Lex Weber wird von Gemeinde zu Gemeinde bewertet, nicht auf der Ebene eines Skigebiets. Zwei benachbarte Dörfer im selben Skigebiet können daher gegensätzliche Regeln haben. Es ist ratsam, die Quote der Zweitwohnungen einer Gemeinde vor der Immobiliensuche zu überprüfen, um Zeit auf einem Markt zu sparen, der für Neubauten geschlossen ist.
Für Nichtansässige verlangt die Lex Koller eine Genehmigung, deren Anzahl national begrenzt ist. Einige Kantone, wie Genf, verwenden keine jährlichen Genehmigungen dieser Art, was den Kauf durch Ausländer in bestimmten Gebieten praktisch unmöglich macht. Spezialisierte Portale wie alpine-immobilier.ch ermöglichen es, Immobilien nach dem rechtlichen Profil des Käufers zu filtern.
Kauf-Renovierung in den Schweizer Alpen: das Regime der Bestandsimmobilien
In den Gemeinden, in denen die Lex Weber den Neubau blockiert, profitieren bestehende Immobilien von einem besonderen Regime, das die Berechnung einer Investition ändern kann.
Wohnungen, die bereits am 11. März 2012 existierten, können unter bestimmten Bedingungen bis zu 30 % ihrer ursprünglichen Nutzfläche ab dem 1. Oktober 2024 vergrößert werden. Dieser Spielraum macht den Kauf-Renovierung sinnvoller als den Erwerb eines Neubauprojekts in einem gesättigten Skigebiet.
Konkreter gesagt kann eine kleine Bestandswohnung in einem beliebten Skigebiet vergrößert werden, um die Mietrendite zu steigern, während ein Entwickler dort überhaupt nicht bauen könnte. Der Preisunterschied zwischen einer renovierungsbedürftigen Bestandsimmobilie und einer Neubauimmobilie (wenn es sie gibt) berücksichtigt selten diese Möglichkeit der Erweiterung, was eine asymmetrische Situation zugunsten des informierten Käufers schafft.
Wichtige Punkte zur Renovierung in alpinen Gebieten
- Die Erweiterung von 30 % bezieht sich auf die ursprüngliche Nutzfläche, nicht auf die gesamte Grundstücksfläche. Es ist wichtig, die Katasterpläne und die beim ursprünglichen Bau deklarierte Fläche zu überprüfen.
- Die Gemeinden können zusätzliche architektonische Auflagen (Materialien, Höhe, landschaftliche Integration) auferlegen, die die Kosten der Arbeiten im Vergleich zu einer Renovierung im Flachland erhöhen.
- Die Änderung der Nutzung (zum Beispiel von einer Hauptwohnung zu einer Zweitwohnung) unterliegt ebenfalls der Genehmigung und kann in Gemeinden über der 20 %-Schwelle abgelehnt werden.
Besteuerung der Mietwerte: eine Reform, die die Spielregeln ändert
Die Schweiz besteuert Eigentümer auf die Mietwerte ihrer Immobilien, das heißt auf die theoretische Miete, die sie erzielen könnten, wenn sie diese vermieten. Dieses in Europa einzigartige System belastet die Nettorentabilität einer alpinen Investition.
Eine laufende Reform sieht die Abschaffung dieser Besteuerung vor. Im Gegenzug sollten die meisten Abzüge im Zusammenhang mit Instandhaltung und Hypothekenzinsen wegfallen. Die Kantone könnten auch eine spezifische Steuer auf Zweitwohnungen einführen.
Für einen Investor in einem Skigebiet hängt die Auswirkung vom Profil der Immobilie ab:
- Eine neuere Immobilie, die wenig Instandhaltung benötigt, würde von der Abschaffung der Mietwertbesteuerung profitieren, da die verlorenen Abzüge gering wären.
- Eine ältere Immobilie mit hohen Renovierungskosten würde den aktuellen steuerlichen Vorteil der Instandhaltungsabzüge verlieren, was die tatsächlichen Kosten der oben beschriebenen Kauf-Renovierungsstrategie erhöht.
- Eine Immobilie, die mit einem hohen Hypothekenhebel finanziert ist, würde eine höhere Steuerlast sehen, wenn der Abzug der Zinsen wegfällt.
Preise und Mietrendite in den Schweizer alpinen Skigebieten
Die Preise für Wohnimmobilien in der Schweiz haben in den letzten Jahren ein moderates jährliches Wachstum erlebt, mit stärkeren Anstiegen in den städtischen Zentren als in den Bergstationen. Die Mietnachfrage bleibt in den touristischen Gebieten stark, unterstützt durch die saisonale Vermietung.
Die Bruttorendite einer Wohnung in einem Skigebiet hängt stark von der saisonalen Belegungsrate ab. Eine Immobilie in der Nähe der Pisten mit mehreren Zimmern (drei oder mehr) lässt sich erheblich besser vermieten als ein abgelegenes Studio. Die Lage in Bezug auf die Skilifte bleibt das wichtigste Kriterium für die Mietrendite.
Was die Preise nicht sagen
Der Quadratmeterpreis, der in einem Skigebiet wie Verbier oder Courchevel auf der Schweizer Seite angezeigt wird, spiegelt nicht die laufenden Kosten wider: Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche in der Höhe, Versicherung gegen Naturgefahren, Verwaltungskosten für die saisonale Vermietung. Diese Posten können einen erheblichen Teil der brutto erhaltenen Miete ausmachen.
Die kantonalen Vorschriften zur kurzfristigen Vermietung ändern sich ebenfalls schnell. Einige Gemeinden erheben mittlerweile Einschränkungen hinsichtlich der Anzahl der pro Jahr vermieteten Nächte oder verlangen eine spezielle Registrierung, was die erwartete Rendite einer touristischen Vermietungsstrategie verringern kann.
Der Immobilienmarkt in den Schweizer Alpen belohnt Investoren, die sowohl den rechtlichen Rahmen als auch den lokalen Markt beherrschen. Eine Immobilie, die der Lex Weber entspricht, die für eine Erweiterung von 30 % berechtigt ist und sich in einer Gemeinde befindet, deren Kanton noch Lex Koller-Genehmigungen vergibt, vereint die günstigen Bedingungen. Die Reform der Mietwertbesteuerung wird, je nach Zeitplan ihrer Annahme, die Karten zwischen neuen und alten Immobilien, zwischen stark verschuldeten Eigentümern und Eigenkapitalkäufern neu mischen.
